Kristján Snorrason húsasmíðameistari seldi fyrsta raðhúsið sem hann byggði þegar hann var nítján ára. Hann missti föður sinni ellefu ára og lærði snemma að það þyrfti að hafa fyrir lífinu. Nú þegar 40 ára starfsafmælið sem sjálfstæður verktaki nálgast, nokkur hundruð þúsund fermetrum síðar, stendur hann enn í ströngu við að byggja íbúðir. ViðskiptaMogginn hitti Kristján á Nónhæð í Kópavogi en hann segir greinilegt að margir kaupendur hafi góðan kaupmátt. Þá hafi vaxtahækkanir haft áhrif á samsetningu kaupendahópsins í fyrsta og öðrum áfanga Nónhæðar.
Það er farið að hlýna þegar leiðin liggur á Nónhæð á mörkum Kópavogs og Garðabæjar. Þar eru fjölskyldufyrirtækin Nónhæð ehf. og KS verktakar ehf. að byggja um 140 íbúðir og kemur annað fjölbýlishúsið af þremur til afhendingar í vor.
Norðan megin við húsið, á malarplani, hafa verið reistar vinnubúðir fyrir starfsmenn. Þar uppi á annarri hæð bíður Kristján Snorrason húsasmíðameistari eftir blaðamanni. Samtalið hefst á að ræða örnefnið Nónhæð en Kristján upplýsir að samstarfsmenn hans hafi þurft að aka tæplega 7.000 vörubílsförmum af jarðvegi frá lóðinni upp í Bolöldu áður en hægt var að hefja framkvæmdir 2018. Við röltum svo yfir í nýbyggingu sem mun fá heimilisfangið Nónsmári 19-25 og svo aftur á skrifstofuna.
– Þú hófst framkvæmdir 2018. Hvað ertu búinn að eiga þennan reit lengi?
„Ég keypti hann árið 2002.“
– Beiðstu í 16 ár eftir að geta hafið framkvæmdir?
„Ég beið ekki, var að slást við bæjarkerfið allan tímann.“
– Hver var hugsunin þegar þú skipuleggur þetta svæði? Við erum hér uppi á hæð og þú hefur væntanlega viljað hafa útsýni úr sem flestum íbúðum? Að húsin myndu ekki skyggja hvert á annað?
„Ég var búinn að gera þykka möppu af tillögum. Svo varð þetta ofan á. Ég ætlaði að hafa þetta allt öðruvísi en til að koma þessu í gegnum bæjarkerfið og í einhverri sátt við íbúa að þá varð þetta útkoman og ég held að mörgu leyti hafi þetta endað alveg þokkalega.“
– Hvenær kom fyrsta húsið í sölu?
„Árið 2020.“
– Faraldurinn var þá hafinn. Var það að trufla ykkur mikið?
„Já, það truflaði töluvert.“
– Seðlabankinn lækkaði vexti í faraldrinum. Hjálpaði það ykkur?
„Jú.“
– Hvernig gekk að selja?
„Það gekk ekkert að selja til að byrja með en svo opnuðust flóðgáttir. Ég man að einn laugardagsmorguninn seldi ég tvær íbúðir en þá fór allt í gang.“
– Hvenær byrjaðir þú svo á húsi númer tvö?
„Ég gerði það í framhaldinu. Ég var þá búinn að grafa og taka hólinn í burtu og færa til kranann. Svo kom ég uppsteypunni á fulla ferð í maí 2021.“
– Og þú stefnir á að byrja að afhenda íbúðir í apríl eða í maí?
„Ég byrja þá að afhenda fyrstu íbúðirnar og síðan förum við að tína þetta út eftir skipulagi.“
– Hvað ertu búinn að selja hátt hlutfall íbúða?
„Ég er búinn að selja einar 19 af 43 íbúðum. Það verða þó sennilega 47 íbúðir í húsinu.“
– Ertu sáttur við söluna?
„Já. Það þýðir ekkert annað en að vera sáttur.“
– Það eru nokkrir mánuðir í afhendingu?
„Já, ég þarf líka að gæta mín á því að þurfa ekki að fara að afhenda undir mikilli tímapressu. Það er mikið betra að gera þetta aðeins hægar og vera ekki að draga fólk á afhendingu. Ég hef aldrei gert það og hef aldrei þurft á því að halda.“
„Áratuga reynsla úr þessum verktakabransa hefur kennt mér að leggja alltaf meiri áherslu á undirbúninginn. Ég veit að það hefur skilað mér verulegum ávinningi.“
– Hvernig undirbýrðu þig þá betur?
„Til dæmis reyni ég yfirleitt að kaupa inn allt efni þremur mánuðum áður en ég þarf á því að halda. Þá sérstaklega núna eftir að allar aðfangakeðjur urðu svo langar. Mig skortir aldrei hluti og við höfum búið til okkar eigið innkaupakerfi og því er fylgt.“
– Þarftu þá ekki að vera með góða fjárhagsstöðu?
„Jú.“
– Þú ert þá ekki að fjármagna uppbygginguna með lánsfé?
„Ef maður ætlar að standa í því að byggja og selja svona mannvirki þarf maður að hafa þokkalega góða fjárhagsstöðu. Ef þú hefur það ekki skaltu finna þér eitthvað annað að gera.“
– Er fjármagnskostnaðurinn mjög þungur?
„Já, hann er verulegur. Það er ekki hægt að segja annað.“
– Þannig að tímapressan er meiri ef taka þarf lán fyrir öllu?
„Já.“
– Hvaða aðferðafræði fylgirðu þegar þú semur við undirverktaka?
„Ég er meira og minna með sömu verktakana með mér. Til dæmis þá Harald og Sigurð en það samstarf spannar orðið á fjórða áratug. Þeir byggðu með mér stúdentagarðana og hafa síðan verið með mér í flestum verkum og EH lagnir hafa verið með mér í rúm 20 ár.“
– En hvaða aðferðafræði fylgirðu við kaup á efni? Kaupirðu til dæmis sjálfur inn sparslið?
„Nei, það fer í gegnum verktakann. Hann kaupir sparslið og sér um það.“
– Og hurðar líka?
„Nei, ég kaupi hurðarnar af því að ég set þær sjálfur í með mínum mönnum.“
– Hvað myndirðu ráðleggja mönnum sem vilja fara í þennan geira varðandi innkaup?
„Það sem ég myndi kenna mönnum er að góður undirbúningur er gulls ígildi. Ekki halda að þú getir fengið alla hluti bara með því að smella fingrunum.“
– Að bera virðingu fyrir mótaðilanum?
„Að sjálfsögðu. Þú þarft að geta talað við hann seinna. Þú átt aldrei að skella hurðinni svo fast á eftir þér að þú getir ekki opnað hana aftur. Það er ekki hægt að lýsa því betur.“
– Hver er kaupendahópurinn hér í Nónhæð?
„Í þessu húsi [Nónsmára 9-15] er meira og minna eldra fólk.“
– Þú nefndir að í fyrsta húsinu hafi verið mikið um fyrstu kaupendur. Af hverju er þetta að breytast? Ertu með aðra stærð af íbúðum?
„Nei. Ég er með mjög svipaða stærð af íbúðum. Ég held að þetta snúist um Seðlabankann sem hafi stjórn á málinu.“
– Verðið hefur hækkað?
„Bæði hefur verðið hækkað og það er búið að þrengja verulega möguleika fólks á að taka lán.“
– Þannig að við gætum séð annan hóp í húsi númer þrjú?
„Það veit maður ekkert um. Þetta er alltaf að breytast og allt þetta fólk er velkomið.“
– Þú nefnir að fjárhagsstaða margra kaupenda sé góð og kaupmátturinn ágætur?
„Já. Ég skynja að það er góður kaupmáttur. Sé ekki annað en að stór hluti fólks á mínum aldri, og jafnvel eldra, á orðið verulegar eignir.“
– Er þessi aldurshópur efnaðri en hann var fyrir 30 árum?
„Já, ég held að ég geti fullyrt það.“
– Þá meðal annars vegna þess að fólk er nú að erfa meira en fyrri kynslóðir?
„Já, við skulum ekki gleyma því, alveg eins og þú ert að nefna, að margir eru að erfa háar fjárhæðir.“
– Svo hefur hagkerfið breyst og mörg ný hálaunastörf komið til?
„Já. Það voru einar þrjár íbúðir staðgreiddar í fyrsta húsinu hér á Nónhæð. Fólkið hafði starfað erlendis og þurfti ekki að taka lán.“
– Ræðum aðeins um þinn feril. Hvenær ákvaðstu að verða húsasmíðameistari?
„Ég var ungur þá en ég er fæddur og uppalinn austur í Hveragerði. Foreldrar mínir voru frumbyggjar í Hveragerði og ég var 11 ára þegar pabbi minn deyr.“
– Ég samhryggist þér með það.
„Þakka þér fyrir. Hitt er annað mál að ég ákvað þá að ég skyldi taka á því. Mér er minnisstætt þegar það var verið að ferma mig. Þá komu margir úr fjölskyldu föður míns og það tóku allir í hendina á mér og sögðu: „Nú verður þú að standa þig!“. Ég man alltaf eftir þessu augnabliki.“
– Hvenær fórstu í smíðina?
„Ég fór 14 ára að vinna með bróður mínum og hef verið að þessu alla tíð síðan. Hann var þá með svolitla starfsemi fyrir austan. Var tíu árum eldri en ég var bara unglingur.“
– Þú hefur haft einhvern til að líta upp til?
„Já.“
– Það hefur verið gott fyrir þig?
„Já, bæði og. Maður sá líka hvað átti ekki að gera.“
– Lærðirðu af mistökum annarra?
„Já, eins og oft vill verða. Þú þarft að vita hvað er rétt og rangt. Það skiptir miklu máli í lífinu að vita hvað er rétt og hvað er rangt og hvaða verðmæti eru í þessu ranga og rétta.“
– Hver voru fyrstu verkefnin?
„Þegar ég var nýorðinn nítján ára var ég búinn að byggja mitt fyrsta raðhús og selja. Fjárhaldsmaður minn, föðurbróðir minn, þurfti að skrifa undir alla samningana.
Svona vann ég sem smiður í langan tíma og var samt alltaf í einhverju braski.“
– Var fyrsta raðhúsið í Hveragerði?
„Já. Heiðarbrún 56.“
– Þetta hefur verið heilmikið verkefni fyrir svo ungan mann. Hvað var næsta verkefni hjá þér?
„Síðan kláraði ég mitt nám og keypti mér íbúð og svo aðra íbúð og var að selja fram og til baka.“
– Þú byrjar að höndla með fasteignir um tvítugt?
„Já, ég byrjaði snemma á því.“
– Hvað hefur fasteignasalan kennt þér? Að kaupa á réttum tíma og selja á réttum tíma?
„Ég veit það ekki. Hvað á maður að segja. Á þessum árum var verðbólgan svo mikil. Hvað áttirðu að gera við peninga sem þú fékkst í hendurnar? Sem þú bjóst til sjálfur? Hvað annað en að fjárfesta fyrir þá.
Síðan fór ég að vinna sem smiður í nokkur ár og bróðir minn plataði mig til að hjálpa sér að byggja Broadway og Sambíóin í Álfabakka. Þar byrjaði ég að vinna fyrir verktaka sem hét Steintak. Gerði það í níu ár og steig svo mín fyrstu skref sem stjórnandi á byggingarstað árið 1984 þegar ég byggði Seðlabankann. Held því upp á 40 ára starfsafmæli á næsta ári.“
– Nú er Seðlabankinn við Kalkofnsveg með rammgerðri peningageymslu og bílakjallara við sjóinn. Var það ekki merkilegt hús að byggja?
„Jú, stórmerkilegt hús. Ég gæti haldið langar ræður um þetta verkefni. Það er leitt að segja frá því að fyrsta daginn sem ég var í þessu stóra hlutverki varð banaslys á staðnum. Síðan hef ég verið afar heppinn og haft fjölda fólks í vinnu í alls konar verkefnum. Við byggingu Seðlabankans leysti ég aðalverkstjórann af og festist eftir það í því hlutverki að vera stjórnandi. Og hef byggt fjöldann allan af allskonar húsum.
Meðal annars byggði ég 430 íbúðir fyrir Félagsstofnun stúdenta á Eggertsgötu og við Suðurgötu. Þá var ég á tímabili með 15 þúsund fermetra í byggingu í Hlaðhömrum, Ásaskór og Kópavogstúni og vinnutíminn eftir því, frá hálf átta á morgnana til hálf átta á kvöldin.“
– Alla daga?
„Nei, ekki á sunnudögum. Og ekki alveg svo mikið á laugardögum. Vann ríflega 3.500 tíma á ári í 25 ár.“
– Þú verður 66 ára í vor. Hvað ætlarðu að vinna lengi?
„Á meðan ég hef gaman af þessu ætla ég að halda áfram.“
– Hvernig hefurðu komið peningalega út úr þessu öllu saman?
„Það er ekki gott að svara svona spurningum.“
– Nú skiptast á mögur ár og feit?
„Ég veit ekki hvað skal segja. Það er einfaldast að orða þetta svona: Ég fékk smá pening eins og allir aðrir þegar ég fermdist og hef aldrei orðið blankur eftir það. Punktur.“
– En hvað skiptir mestu máli þegar þú ert að velja þér samstarfsmenn?
„Ég hef verið afskaplega heppinn með fólk alla tíð. Og hef verið spurður hvers vegna ég fái alltaf þetta fína lið með mér.“
– Ertu þá að gera vel við það?
„Já. Bara að fara vel með fólk. Hlusta á það. Og taka utan um það, passa það.“
– Þannig að þú ert með þessa mannlegu vídd líka í þessu?
„Já.“
– Starfsfólkið er ekki bara tölur á blaði?
„Nei. Ég er reyndar rosalegur Excel-karl og hef alla tíð verið.“
– Þú afsakar en það kemur aðeins á óvart. Maður sér fyrir sér mann með gleraugu út í horni.
„Ég skal segja þér stutta sögu. Ég var með allt múrverkið í Ráðhúsinu og með 30-40 manns í vinnu við að klæða alla salina að innan. Þegar ég var búinn með Ráðhúsið á hvítasunnu 1991 fór ég út að leika með syni mínum við Kársnesskóla í Kópavogi. Hann var að leika sér á hjólabretti og ég stíg náttúrulega á brettið og brýt svo rækilega á mér ökklann, en ég var þá nýbúinn að stofna fyrirtækið KS verktaka, að ég þurfti að vera sex vikur uppi í rúmi og mátti ekki hreyfa mig. Var fjóra mánuði í gifsi upp í klof. Hvað gerði ég á þessum tíma? Ég keypti mér tölvu og lærði á tölvu. Þannig að ég var heppinn að því leyti til en þeir eru ekki margir iðnaðarmennirnir sem maður hefur hitt á lífsins leið sem hafa kunnað eitthvað á tölvur. Ég man eftir dúklagningarmanni sem vann mikið fyrir mig, en hann var svo sniðugur að hafa búið sér til forrit. Hann setti stærðina á dúkarúllunum í Excel og vissi nákvæmlega hvar hann átti að klippa rúllurnar. Sjálfur hef ég alltaf haft mjög góða stjórn á öllum mínum fjármálum og öll útgjöldin fara inn í Excel-skjal hjá mér, allt sem kemur inn og fer út, og þannig er allt hugsað fram í tímann. Þetta hefur skipt alveg rosalega miklu máli.“
– Þannig að þú hefur alltaf vaðið fyrir neðan þig? Ert viðbúinn ef það kemur áfall?
„Já.“
– En veitir starfið þér ánægju? Verk þín hafa veruleg áhrif á líf fólks?
„Þetta er afskaplega skemmtilegur vettvangur fyrir unga og kraftmikla menn og það er tvennt sem þú þarft að hafa. Fyrsta atriðið er að geta sofið á nóttinni. Ef þú sefur ekki á nóttinni þá geturðu ekki neitt. Næsta atriðið þar á eftir er að passa upp á peningana.“
– Sem sagt að vera ábyrgur til að missa ekki svefn?
„Já.“
– Ekki taka óþarfa áhættu?
„Já.“
– Finnst þér húsin vera hluti af þér?
„Já.“
– Þú ert búinn að setja líf og sál í verkin?
„Já, sálina í þetta. Þetta er bara ég sjálfur.“,“ segir Kristján. Skyldan kallar enda í mörg horn að líta á verkstað.
Reglugerðin alltof ítarleg og íþyngjandi
Kristján Snorrason segir að gæðum húsbygginga á Íslandi hafi almennt hrakað eftir að byggingarreglugerðin var hert fyrir nokkrum árum.
„Eftir að byggingarreglugerðin fór að verða þykkari og sífellt færri iðnaðarmenn voru að byggja sjálfir hefur gæðunum almennt hrakað. Það er full ástæða fyrir væntanlega kaupendur til að skoða vel þær byggingar sem fjárfestar koma að. Það eru nokkrir aðilar eftir á markaðnum sem eru að gera þetta mjög vel.“
– Hvernig birtist það að gæðum húsbygginga hafi almennt hrakað?
„Þetta breyttist eftir hrun en þá hættu mörg góð byggingarfyrirtæki starfsemi af ýmsum ástæðum og þar fór mikil þekking forgörðum. Síðan taka fjárfestar við og koma inn á byggingarmarkaðinn með verulegu brölti. Þá verður til blanda sem er enn mikið til við lýði en hún er sú að verktaki er með hugmynd að framkvæmd og fer í banka og fær fjármögnun upp á 70% af kostnaði en á ekki 30% sem upp á vantar. Þá koma fjársterkir aðilar inn í verkefnið á háum vöxtum. Þannig að útkoman er að fjárfestar ráða ferðinni og vilja auka hagnað og það kemur niður á gæðum almennt.
Önnur birtingarmynd þessa eru óreyndir stjórnendur. Samhæfing á hönnun og framkvæmd er ekki til staðar og teikningar eru ófullnægjandi og það skortir samhæfingu. Innkaup á efni eru gerð af óreyndu fólki og verkamenn á staðnum kunna ekki á teikningar, þekkja hvorki veðurfar né venjur á Íslandi og stjórnendur eru ekki til staðar. Margir láta glepjast af sölumönnum byggingarvara sem eru nýir á markaði og eru að koma með nýjungar sem ekki hafa verið notaðar áður. Það eru mörg dæmi um opinber innkaup þar sem munur á stóru verkefni var smávægilegur vonlausum verktaka í vil á kostnað öflugs verktaka en þetta hefur lagast. Dæmi um galla í slíkum verkefnum eru leki og ófullnægjandi loftræsting, gallar við ísetningu á gluggum og að halli á niðurföllum sé ekki til staðar.“
– Hvað er til ráða?
„Ég hef unnið mörg verk, bæði sem verktaki og í eigin verkum, þar sem samvinna hönnuða, eigenda og verktaka er mjög góð og það er besta fyrirkomulagið. Stúdentagarðar sem ég byggði fyrir Félagsstofnun Stúdenta 1992 til 2003 eru dæmi um þetta fyrirkomulag.
Sumir segja að lausnin sé að auka eftirlit með framkvæmdum en ég er ekki viss um það. Ég er búinn að fá marga eftirlitsmenn og byggingarfulltrúa til mín, suma alveg frábæra sem hafa mikið fram að færa. En það hafa oft valist í þetta menn sem hafa takmarkaða þekkingu og kæruleysi er þeirra fylgifiskur.
Eitt sinn kom ég að 27 þúsund fermetra stórhýsi og þar var auglýsing á salernum frá stífluþjónustu sem vakti athygli mína. Og ég fækk ágætan mann með góðan tæknibúnað til að mæla hæðina á frárennslislögnum og í ljós kom að enginn halli var á lögnum og þar sem lagnir fóru út úr húsi voru þær 71 sm. of háar. Þessar lagnir höfðu verði teknar út af byggingarfulltrúa. Það þurfti að leggja nýjar frárennslislagnir í húsið. Svo eru til eftirlitsmenn sem ekkert kunna og eru aðeins til vandræða, oftast vegna þekkingarskorts og almennrar þvermóðsku en þetta á oftar við í útboðsverkum. Mitt mat er að bæta þarf samhæfingu. Þá má nefna menntun starfsmanna en þar er veruleg vinna í gangi hjá Iðunni og þar er margt vel gert. Halda þarf byggingarrannsóknum áfram með svipuðu sniði og gert var hjá Rannsóknarstofnun byggingariðnaðarins en það var afturför að leggja hana niður.“
– Væri það skref í rétta átt að einfalda regluverkið?
„Já. Byggingarreglugerðin er langsamlega umfangsmesta reglugerðin á vegum stjórnvalda og það er nauðsynlegt að einfalda hana. Það er eitt sem menn átta sig ekki á í þessum bransa. Ágætur maður sem vann hjá mér sem smiður og er nú byggingarstjóri hjá mér sagði gullna setningu fyrir mörgum árum: Það er þekkingariðnaður að byggja hús. Ég held að það sé alveg rétt.“
– Þú átt við að ekki sé borin tilhlýðileg virðing fyrir þessari kunnáttu?
„Nákvæmlega. Ég er með töng í vasanum til að redda málunum og hníf og allar græjur. Ég get farið í hvaða verkefni sem er og maður er með nefið hér á milli alls staðar. Ég held að ég sé í þeim flokki sem er að reyna að gera þetta eins vel og mögulegt er.“
Allt myndefni birt með fyrirvara - bygginganefndateikningar gilda.
Hæðir og útlit húsa kunna að breytast.